你是不是有个疑问：房价已经一降再降了，我的房子怎么还是卖不出去？楼市下行两年来，行情持续走低，断供潮、降价潮、提前还贷潮等现象级事件不断发生，于是，一些看空楼市或急需用钱的朋友只能割肉出仓。如果能顺利卖掉房那已是幸运，但还有更多人，就算降价房子依旧无人问津。房子卖不出去是结果，其原因是多方面的。地段配套、生活便利度、房子质量、看房难易度、付款方式等等都可能是原因，但我们总是强调“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，说穿了就是降价没有降到位。在这2年来，二三十万的谈价空间已经是二手房交易市场的普遍行情，在明显的“买方市场”主导下，卖家只得一再让步。房东降价房子依旧难卖，房企降价房子也是卖不动？最近走访一线市场，多个房企都表示：我们的优惠都给出去了，怎么还是卖不动？不管是一线体感还是直观数据，常州新房的价格确实是降了。从隐性优惠、工抵房，到直接打折促销，房企的“价格让步程度”越来越大，这是事实。以价换量却没有换来相应的成交结果，房企肯定会疑惑，购房者都去哪了？为什么传统的营销打法不管用了？更令人不解的是，在常州在售新盘越来越少的情况下，大多数楼盘还是出现了明显的滞销，为什么？成交量上不去，市场环境、供求关系都是重要的原因，今天我们且不谈这些，讲一个更直观的原因，那就是：新房的竞品不止是周边的其他新房，还有庞大的二手房。不得不承认，以往的新房市场，某个楼盘的竞品主要就是本板块及周边板块内的相似定位的楼盘，竞争关系一目了然。然而，随着常州全面放开限售，庞大的二手次新房涌入市场，稀释了本就不多的购买力，流入新房市场的购买力就更少了。坦白讲，相比于新房，二手次新房确实有着肉眼可见的优势。第一，二手房议价空间更大。诚然，当下的新房价格相较于之前有了一定的让利空间，但这些空间在二手房动辄二三十万，多辄三五十万的让利幅度面前，就没什么竞争力了。那为什么房企不肯“割大肉”，房东却肯呢？一方面，现在在售的楼盘，当时拿地时候的地价就处在高位，加上普遍的定位高端，在装标投入、社区造景方面也舍得“下血本”，这些硬性投入就不得不体现到房价上；另一方面，在还未到山穷水尽的情况，房企也自然不愿意主动大幅降价，“盲目降价”带来的信心崩塌以及后续提价上的艰难，是显而易见的。再者，国央企更没有大幅降价的条件。相比于房企，房东的自由度明显更高。有些人当时的买入成本低，享受到了楼市红利，愿意让利换仓；有些人是为了改善置换，可以接受“低卖低买”。两相比较，二手房的让利空间自然更大。第二，不确定时代，二手房有着更大的确定性。行业下行两年来，房企暴雷、楼盘烂尾已经屡见不鲜，新房是预售机制，相比于所见即所得的二手房，有着很大的不确定性。即使新房定位更高、产品更前沿，在强大的不确定性前，购房者可能也会为了求心安而转向二手房。第三，目前二手房市场的次新房，产品类型丰富，品质普遍较高。解除限售后，最近两年新交付的次新房大量涌入二手市场，相比于之前的二手房，它们的产品打造还比较新潮，社区环境良好，而且品类很丰富，刚需到终改、高层到别墅各类需求都能满足，加上供应量比新房大，挑选空间也更大。以上种种因素结合，必然造成有限的购房需求更多流入二手房市场，而新房难有成交的窘境。事实上，目前的楼市远不止“卖不动”这一个面，另一面“买不起”也同样存在，于是出现了“难买难卖”的拉扯情况。市场为什么会陷入“想卖的人卖不出去，想买的人买不起”的拧巴状态？市场需求仍在，这是我们的一贯坚持。但是需求被预期抑制或后延了。房子卖不出去，没人买，其实本质上是我们的房子多，但是有购房需求的人更多，但是更多的购房者是被市场直接开除出了购房名列的。什么意思？我们都知道，购房是需要拿出真金白银的，但是以现在的房价，又有多少人可以拿得出来呢？克而瑞数据统计，8月常州市区（不含金坛、溧阳）的新房套均价是万元，这个价格水平相比于历史高位的万元，显然已经有了大幅的下降，但对普通购房者而言，仍是一个不低的购房门槛。改善需求主导的常州新房市场，购房者需要卖掉手里的二手房再去新房市场置换，而目前的情况是二手房也很难卖，那么这部分改善需求就很难转化成有效需求。购房门槛高，能力够不上，于是现在的市场就是，有需求的人和购房门槛没法真正匹配。因此，“价格到位”的房子就能更快卖出去，想早点出手的人，最直观的办法就只能降价。当然，购房能力够不上是一个点，还有一个点与之匹配的，就是大众对未来发展、还贷能力预期和信心的下降。主动意愿和客观能力同时不给力，必然导致购房需求的抑制和后延。那么，市场这两股博弈的力量，何时才能破局呢？
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