?溧阳楼市成交情况?
（.9.04-.9.10）
溧阳一周房讯
1、土地流拍，楼市入冬，房企寡头时代来临！如何应对时代的剧变？
1、多地土拍凉凉
在没有大调控，没有劲爆新闻出现的8月，“流拍”的出现显得十分的扎眼，与此相对的是-年全国范围频出的“地王”已经许久不见于市场。
7月20日，上海杨浦主城区环内一块住宅地，无人报名竞拍被迫取消。
8月10日，太原主城区8宗黄金地块全部流拍，震惊业界。
8月17日，西安灞桥、莲湖两宗土地因竞买人数不符，宗地流拍。
8月16日，成都都江堰宅地无人应价惨遭流拍，5月份出让的8块土地，最高回调元每平方米重新回锅拍卖。
8月29日，武汉东西湖与蔡甸两宗地块竟然因为无人报价而流拍。
……
据不完全统计，仅年1月至7月底，一线城市土地流拍就有13宗，创下年以来之最；二线城市土地流拍共宗，同比增长%多；三四线城市更为明显，流拍合计达宗，同比增长%。
而流拍还在继续，即便是没有流拍的土地，绝大多数也岌岌可危，低溢价率成交。
一路高歌猛进的开发商突然就在拿地上熄火，为什么会出现这样的现象？
可以分为大致三个原因：
1.土地成本大幅增加
地方财政对土地财政依赖过大，如今的土拍和以往流于形式的土拍相比，起拍价格已经直线飙升。经历了地王潮之后的土地市场，出让方心理预期也被提高，往往起拍楼面价就已接近周边的房子均价。
市场明显冷却的当下，面粉高过面包，出让限制条件又非常多，利润率没有保障，开发商显然不敢赌，也不能赌。
2.去杠杆
去杠杆不仅仅是在购房者层面，也不仅仅是购房层面。高负债率的开发商在也在不断的调整周转杠杆率，避免拿高价地，避免通过大量负债拿地，也是放弃去杠杆的具体手段。
3.融资环境
在融资环境不断收紧，严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道逐步收窄，股权融资冻结、公司债受到严格监管，低成本融资的可能性越来越低。市场去化速度降低，限价等因素影响高投入项目利润率，多重因素下导致了，房企的融资成本和难度越来越高。
选择观望消化既有土地和项目，而不再一味高价拿地，理所应当。只是，开发商的隐忧不仅仅如此，最大的问题还是调控。
2、调控严厉程度远超预期
“8月31日，融创中国正式发布年上半年业绩报告，并在香港万豪酒店召开业绩发布会。孙宏斌再次重申他在年时的观点，此次调控严厉程度远超过预期，如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。”
我相信这是孙老板的肺腑之言，我们回顾这1年来的调控大事件：
年，超过30城房价过快上涨重点城市被多次点名约谈，同年限购或限售的城市超过一百座。
年，七部委联合《通知》开展治理房地产市场乱象专项行动涵盖国内重点30个城市，包括北京、上海、广州、深圳所有一线城市以及哈尔滨、长春、兰州和贵阳等二三线城市。
近几个月更是夸张，先是4月海南全岛限购，不留死角。随后，6月，湖南党报痛批长沙楼市乱象打响长沙的“反炒房”歼灭战。
更夸张的是郑州。8月份河南9部门联合出台政策，发文整治房地产乱象。要求禁开放售楼部、禁广告宣传、排号等一切营销活动。
封售楼部，逼得售楼部关门，宣传物料销毁，各类广告消失，置业顾问接个来电都怕是暗访，某一线开发商把自己的养老项目售楼部，直接改成健康体验中心。
而这只是全国调控大旗的冰山一角……
从限购到限售到摇号，到刚需优先，禁止企业买房，这一轮调控的严厉程度绝对不亚于以往的任何一次调控。如此强度的调控，不仅仅开发商的心理预期变了，购房者的心理预期也变了。
一二线城市尚且入冬，三四线城市更是难逃。
3、风险
盛世之下，总有忧患。
调控加码，市场分化，楼市入冬。大房企且在去杠杆，融资难度不断提高，现金流紧张的问题在中小房企更难幸免。
“我随时都有资金链断裂的危险。”一位不愿具名的中小房企负责人说。
因为土地审批过程遭遇意外因素，预售证时间被推迟了几个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流紧张不得不无证偷卖，被罚款后更是雪上加霜，随时都有可能烂尾。
资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于中小型房企是无法回避的挑战。
特别是一些传统行业转型而来的开发商，房地产开发商资金要求量巨大，一些中小房企自身资金并不充裕，融资渠道也少，全靠拿到商品房预售许可证后立即卖房子，资金回笼，再还贷款，一切衔接顺畅上市，如果卖不掉，特别是多盘同时开发的小开发商将变得特别紧张，破产烂尾风险迅速变大。
和风光无两的万碧恒融来比，大部分中小房企犹如楼市里的韭菜散户，大盘好的时候激进追涨，大量补仓。
大盘急转而下时，如果没有提前离场，要么死扛，要么割肉清仓，平仓退场，甚至倾家荡产。
这个并不是危言耸听。
人总是健忘的，在13、14年上一波周期的末位中，没有熬过头的房企数不胜数。年我开始陆续区三四线城市考察，直到年，仍然有很多城市，很多烂尾的项目还没有找到下家，安安静静的矗立在那里。
走过的三四线城市烂尾楼▼
时间拉回-，各地频出的地王或高价低，除了少部分被头部几家房企拿走，大部分都被中小型房企激进拿下。排名70-名的房企，在16年-17年没少在各大城市高价拿地落子。
最让人印象深刻的譬如徐州、苏州、郑州等。
杭州更是一个样本，众所周知杭州是绿城的大本营，而当地的房企滨江虽然被绿城的光芒所掩盖，但不能否认滨江一直是杭州本土最明星的房企之一。
虽然没有到资金链断裂的地步，从年即开始的“拿地潮”虽然使滨江集团销售额逐年增长，但“含金量”却严重不足，但受地王项目拖累滨江集团净利润严重下滑。同期，激进拿地亏损的小开发商更是数不胜数。
如果市场进一步冷却，恐怕将会有大波中小型开发商重蹈上一轮周期的覆辙，惨淡离场。
这一刻，突然让人想起曾以军企出身的利海中国，4年成立一路高歌猛进，全国大范围拿地，但成也土地败也土地，没有扛过年楼市寒潮的利海，倒下了，留下了一地鸡毛。
利海中国临近交付的烂尾楼▼
而利海在百度百科中的公司介绍一栏，最后一条也被定格在年。
4、结语
当“流拍”一词高频出现的我们面前时，其实已经是非常明显的信号了。
全国楼市的入冬已经无可辩驳。
西安融创收购天朗，郑州万科收购民安……当各大开发商都在曲线救国通过收购公司来低价获得土地的时候，你更需要小心谨慎再谨慎。
如果此刻你正在二三线购房，务必选择知名开发商，即便非国内一线，也至少是当地有知名开发商经验的开发商。
这样的楼盘显然更安全。要知道，有足够土地储备的小房企即便资金链断裂还有一线房企收购接盘，若是完全没有土地储备又实力薄弱的当地小房企，在这一波寒冬，大概率会惨淡经营或者死掉。
另外，慎重购买一切非顶豪地王盘，这样的项目往往都是房企在市场大热时激进追涨拿地的产物，一旦市场转冷，没有办法迅速卖完，烂尾是大概率事件。
如果你在四五线小县城买房，特别是部分开发商炒高价格的小城市，或新房明显贵过二手房两三千的地方。建议考虑二手房。因为你现在高价买的新房，在未来几年内一样会沦为和全城均价一样的二手房。
2、只有地产人能懂的十万个冷笑话！
以下的冷笑话献给所有的地产人：
1、业绩
最近某著名房企销售团队，集体「喝鸡血誓师」的照片在网上疯传。
场面新鲜、刺激，还恶心！
如果销售业绩不达标，喝苦瓜汁、马桶水等都是家常便饭，还有更加无下限、残酷的惩罚……
2、午睡
近期一家房企“取消午睡”的通知，又刷爆了朋友圈。
碧桂园可不服了，我们的口号是：
小雨正常干，大雨不停干！
晴天拼命干，夜里挑灯干！
地球不爆炸，我们不放假！
宇宙不重启，我们不休息！
3、销冠
整天为顾客操心，结果把自己忽略了……
4、发型
在地产这种高压行业，脱发、身材变形、过度焦虑都是常见的现象。
很多地产人干了大几年，薪资没见上涨，曾经一头乌黑浓密的头发先给掉没了。
由最初的加班型头油症，导致长期头皮毛囊堵塞，到后来发际线后移，大面积脱发，形成有趣的「地中海」。
5、记忆力
入职时就要熟练背诵出三万字的企业文化！
每天狂背产品资料，恶补各项地产类政策与法律法规。
维护的客户越来越多，脑容量却越来越小，分分钟想不起自己的银行卡密码。
6、择偶观
身边有很多地产圈的朋友，男的帅女的靓，挣得了钱做得了饭，hold住老板搞的定客户，十八班武艺样样齐全……
唯独搞不定的就是那个藏起来的对象和老妈安排的相亲！
结果失去谈恋爱时间而沦为老光棍的地产人……
7、瘦了
大家知道碧桂园的英文名是什么吗？
就是“CountryGarden”，直译过来就是“城郊大花园”！
所以别问我为什么最近商家有10km了。
当然还有些幸运的地产人不用在城郊到处跑盘，在总部安逸着坐办公室然后长胖胖。
8、同事
在高周转盛行的地产时代，当企业需要跑步向前的时候，你没有跟上步伐，你就会被淘汰。
优胜劣汰乃兵家常事，这背后的苦你吃不吃的了又是另一回事儿。你不能干，那么很快就有另一个人顶替你。
9、身家
你努努力，明年老板还能买一辆玛莎拉蒂。
我们创造着几千个亿的销售业绩，结果只是个耕地的牛。
10、困扰
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